En abril, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a marzo de este año? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?
Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publica mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.
El Índice Global de Inmuebles Data mostró una disminución en la oferta de propiedades en abril respecto a marzo de 0,2%.
En la comparación interanual (frente a abril de 2024) hay una baja de 7,31% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.
Precio de venta
El valor de venta de viviendas solicitado subió en abril respecto a marzo. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta subieron 0,7% en abril.
En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades subieron 3,89%.
El índice para apartamentos refleja una suba en los precios ofertados en abril respecto a marzo de 0,18%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una suba de 0,23% en abril respecto a marzo.
Vale destacar que el valor de compra promedio de apartamentos en Montevideo a abril 2025 se ubicó en US$ 196.467 (en el entorno de $ 8 millones). En esta ocasión, el informe de Inmuebles Data (elaborado por el economista Gabriel Verdún) indicó que el precio promedio de un monoambiente (en dólares) se ubicó en US$ 115.477, mientras que el precio de las unidades a la venta de un dormitorio sube a los US$ 150.600.
En el caso de las propiedades de dos dormitorios, el precio se ubicó en US$ 202.914, mientras que las propiedades de tres dormitorios cuentan con un precio de venta promedio de US$ 369.011. Por último, Inmuebles Data arrojó que se necesitan aproximadamente unos US$ 470.285 para adquirir una propiedad de cuatro dormitorios a la venta.
En cuanto al valor del metro cuadrado (m2) para la venta, el valor para la ciudad se ubica en US$ 3.190. El metro cuadrado más caro es el de los monoambientes: US$ 3.424. A este le siguen los apartamentos de un dormitorio (US$ 3.319 el m2) y los de dos dormitorios (US$ 3.031 el m2).
Peso en la oferta local
Según el último informe de Inmuebles Data, solo hay tres barrios que lograron captar más del 10% de la oferta total en Montevideo: Cordón (14,39%), Pocitos (12,01%) y La Blanqueada. (11,67%). Los dos primeros son históricamente barrios de alta oferta de propiedades, mientras que La Blanqueada está protagonizando un fuerte crecimiento de la misma, explicado en gran parte por la cristalización de nuevos proyectos.
Luego, en el listado aparecen los apartamentos de tres dormitorios (US$ 3.064 el m2) y los de cuatro dormitorios (US$ 2.651 el m2).
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro está en Puerto Buceo (US$ 4.269 el m2), seguido de Carrasco (US$ 4.246 el m2), Golf (US$ 4.235 el m2), Villa Biarritz (US$ 4.145 el m2) y Punta Gorda (US$ 4.083 el m2).
El listado del top 10 de los barrios más caros por m2 lo completan Punta Carretas (US$ 4.060 el m2), Pocitos Nuevo (US$ 3.865 el m2) Pocitos (US$ 3.786 el m2), Carrasco Norte (US$ 3.646 el m2) y Malvín (US$ 3.536 el m2).
Del lado opuesto, Nuevo París aparece como el barrio con m2 a la venta más barato en Montevideo (US$ 865 el m2), seguido por Punta Rieles (US$ 886 el m2), Maroñas (US$ 1.027 el m2), Colón (US$ 1.042 el m2) y Piedras Blancas (US$ 1.124 el m2).
El listado del top 10 de los barrios más baratos por m2 lo completan Ituzaingó (US$ 1.158 el m2), Peñarol (US$ 1.160 el m2), La Teja (US$ 1.161 el m2), Las Acacias (US$ 1.165 el m2) y por último Pérez Castellano (US$ 1.194 el m2).
Precio de alquiler
El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo bajó en abril 1,79% respecto a marzo. En tanto, en comparación con abril de 2024, aumenta 13,36%.
El índice de alquileres para apartamentos bajó 2,56% en abril frente a marzo y el índice de precios de alquiler para casas subió 1,81% en la misma comparación.
Vale destacar que el precio promedio de alquiler en Montevideo es de $ 37.984.
En tanto, el valor promedio de alquiler de monoambiente es de $ 23.451, mientras que el de las propiedades de un dormitorio es de $ 28.801. Luego, el precio para las propiedades de dos dormitorios en alquiler es de $ 37.831, mientras que para las de tres sube a $ 73.451. Por último, el precio promedio de alquiler para propiedades de cuatro dormitorios es de $ 80.679.
Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 más baratos para alquilar según el informe Inmuebles Data?
Primero, vale destacar que la referencia de los próximos precios son para apartamentos de dos dormitorios. En este sentido, los 10 barrios con mayor valor son Carrasco ($ 92.488), Carrasco Norte ($ 87.464), Golf ($ 82.876), Punta Gorda ($ 77.125) y Puerto Buceo ($ 73.235).
El top 10 de los barrios más caros lo completan Villa Biarritz ($ 66.207), Barra de Carrasco ($ 56.930), Punta Carretas ($ 53.621), Pocitos Nuevo ($ 44.606) y Buceo ($ 42.736).
Del otro lado, los 10 barrios más baratos para alquilar son Nuevo París ($ 14.251), Piedras Blancas ($ 14.287), Peñarol ($ 14.870), Las Acacias ($ 15.090) e Ituzaingó ($ 15.150).
La lista la completan Sayago ($ 17.060), Colón ($ 17.474), Villa Española ($ 17.615), Capurro ($ 17.762) y Cerrito ($ 17.832).
Variación oferta 2022-2025
El informe de Inmuebles Data reflejó que el boom inmobiliario se lo lleva el barrio La Blanqueada, ya que es quien lidera el ránking de variación en el peso en la oferta al haber aumentado su importancia, con un cambio del 113% respecto al valor de tres años atrás (en este caso, pasó de 5,5% a 11,7%).
El aumento también se destaca en otro barrio cercano, en este caso Parque Batlle, ya que contó con un crecimiento del 77% en su oferta inmobiliaria en Montevideo (pasó de 2,3% en 2022 a 4,1% en 2025).
Así se elabora Inmuebles Data
¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de cinco baños o siete dormitorios.
Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.
Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo.
Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información.
Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos.
Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en elsitio de Inmuebles Data.
Aclaración: En una primera versión se informó que los 10 barrios más baratos para alquilar son Nuevo París ($ 14.251), Piedras Blancas ($ 14.252), Peñarol ($ 14.253), Las Acacias ($ 14.254), Ituzaingó ($ 14.255), Sayago ($ 14.256), Colón ($ 14.257), Villa Española ($ 14.258), Capurro ($ 14.259) y Cerrito ($ 14.260), cuando en realidad debimos decir que los valores son Piedras Blancas ($ 14.287), Peñarol ($ 14.870), Las Acacias ($ 15.090) e Ituzaingó ($ 15.150), Sayago ($ 17.060), Colón ($ 17.474), Villa Española ($ 17.615), Capurro ($ 17.762) y Cerrito ($ 17.832). A los involucrados y los lectores, las disculpas del caso.
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